En este post, les expondré de manera breve, ya que existe ya extensa jurisprudencia, del concepto de precario, la diferencia con el contrato de comodato, así como la defensa de los derechos del propietario frente a esta figura, así como a la misma figura que se aplica sin haberse dictado consentimiento por el propietario, por lo que cae en la definición de los que usan tal inmueble como "okupas".
La
doctrina de los tribunales españoles (incluido el Tribunal Supremo) establecen
que el precario es la situación de hecho, en la que una o varias personas
físicas o jurídicas, utilizan un bien (inmueble) de ajena pertenencia
gratuitamente, es decir sin abonar cantidad alguna al titular del bien, por el
uso, y sin que, quien o quienes lo utilizan, dispongan de un título que
justifique suficientemente su ocupación, no suponiendo posesión tolerada (cuestión importante a la hora de
realizar reclamaciones).
Hay dos tipos de "precario":
- Precario puro: cuando el dueño del inmueble en
cuestión permite que un tercero ocupe el inmueble de manera gratuita y sin
fijar duración.
- Ocupación inconsentida: por impago de rentas,
por finalizar el plazo de duración del contrato de arrendamiento, por ocupación
por terceras personas del inmueble con el consentimiento inicial del dueño, por
encontrarse el inmueble ocupado por terceras personas sin el consentimiento
inicial del dueño (movimiento okupa).
El
precario exige, que para su prosperabilidad se cumplan los siguientes
requisitos:
a)
que el actor tenga la posesión
mediata de la finca como propietario, usufructuario o cualquier otro título que
le dé derecho a disfrutarla, lo que determina la legitimación activa (art. 1564
LEC).
b)
que la persona contra la que se dirija,
disfrute o tenga la posesión inmediata del inmueble sin título para ello, y que
es lo que conlleva la legitimación pasiva (art. 1565.3 LEC)
y
c) el requerimiento de desalojo con
un mes de antelación a la
presentación de la demanda (art. 1565.3 inciso final), y sólo si el demandado
acredita la existencia real de un título válido, eficaz y vigente a su favor
para amparar la posesión, perderá el carácter de precarista y se convertirá en
un poseedor con título que el cese de la acción y por ello darse por hecho la
validez del mismo en un juicio declarativo de derechos que corresponda, siendo
así porque de manera material, naturaleza sumarial y por su complejidad, en el
juicio de desahucio, aplicándose sólo tal excepción en el supuesto que el
demandado pruebe que tiene un título real, válido, eficaz y vigente.
El
precario procederá contra poseedores sin título o con título revocable (SSAP
Valencia de 13-1-1993 y STS de 23-5-1989). Así mismo corresponde al demandado
la carga de probar la existencia, eficacia y validez del título posesorio,
procediendo en caso contrario, la acción de desahucio; y así, en las
ocupaciones inmobiliarias se deberá aportar un indicio -al menos como mínimo-
del cual pueda deducirse la onerosidad de la relación, pues sino, quien lo
hace, es en precario. (STS de 18 marzo 2011).
La
STS de 26 diciembre 2005 (además de otras tantas) declaró que para resolver
conflictos posesorios, “se debe examinar
cada caso concreto”, para definir si ha existido o no un contrato entre las
partes, y particularmente un contrato de comodato,
caracterizado por la cesión gratuita de las cosa por un tiempo determinado o
para un uso concreto.
¿Qué es el comodato, y en qué alimenta al
concepto de “precario”?
El comodato es un
contrato real que se perfecciona por la entrega de una cosa no fungible que una
de las partes contratantes, el comodante, hace a la otra parte contratante, el
comodatario, cediéndole gratuitamente su uso durante cierto tiempo,
transcurrido el cual debe el comodatario restituir la cosa que le fue entregada
(art. 1.740 CC). Una de las características esenciales del contrato de
comodato, junto a la gratuidad, es la duración temporal, la cual puede
encontrarse expresamente estipulada por los contratantes (fijándose un plazo de
duración), y, de no ser así, es decir en ausencia de pacto de duración, la
restitución habrá de hacerse cuando concluya el uso para el que se entregó la
cosa, debiendo estarse al uso que las partes hubieran pactado, y, en su
defecto, al que resulta determinado por la costumbre de la tierra (arts. 1.749
y 1.750 CC)
Dentro de la
regulación jurídica del comodato, en el art. 1.750 CC, se prevé el supuesto de
la entrega de una cosa no fungible con cesión gratuita de su uso cuando no se
hubiere pactado la duración del contrato ni el uso a que hubiere de destinarse
la cosa prestada y no resulta éste determinado por la costumbre de la tierra, en
cuyo caso «puede el comodante reclamarla -la cosa entregada- a su voluntad»
(en decir cuando le venga en gana)
¿Se
puede hacer una reclamación de un inmueble (desahucio), pese a que sea contra
personas desconocidas?
Hay que diferenciar antes que nada dos
situaciones que merecen de tutela judicial, la de quien habiendo sido despojada
de la posesión de un bien inmueble de su propiedad quiere recuperarla frente a
quien, sin título y por un acto de fuerza, la ocupa ilegítimamente y la de este
a obtener la posibilidad de ser oído en el procedimiento en que se va a dirimir
el derecho del propietario a detentar la posesión material de la vivienda que
le pertenece; sin embargo, existen disimilitudes esenciales una, que el
propietario se ve forzado a tener que recuperar la posesión de la que ha sido
privado sin su consentimiento, mientras que el detentador sin título se ha
puesto voluntariamente en tal situación y la otra, que la posibilidad de que el demandado obtenga tutela judicial depende únicamente
de su voluntad, pues basta que se identifique correctamente en el acto
de llevarse a cabo su citación o emplazamiento en la forma que se preceptúa en
los arts. 155 y 158 en relación con el art. 161 LEC y reciba la copia de la
resolución o la cédula, disponiendo, en todo caso y en su defecto, de la
ocasión del conocer la existencia del procedimiento y defenderse en su seno a
través de la citación del art. 164 LEC, al fijarse copias de aquéllas no solo
en la oficina judicial sino en la vivienda ocupada sin título, por así haberse
solicitado en la demanda.
El juicio verbal de desahucio por
precario, regulado en los arts. 250.2 y 437 y ss. LEC sustituye al antiguo de
desahucio por precario regulado en los arts. 1561 y ss. LEC de 1881, acción que
procedía, entre otros casos, contra aquella persona que «disfrute o tenga en
precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced», entendiendo la
jurisprudencia que la situación de precario era la caracterizada por el uso y
disfrute de una cosa ajena sin pagar merced y sin que existiera ningún tipo de
título que legitimara dicha situación (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección
13ª, de 22 de noviembre de 2013).
Dadas las anteriores nociones
de “precario”, así como su diferencia con el contrato del comodato, y sobre los
efectos de dirigirse contra personas no identificadas, que en la mayor número
de ocasiones se relacionan con el “movimiento Okupa”, animo al que necesite
mayor y mejor asesoramiento en el tema que me escriba al e-mail jm.espinosaquintana@jurisdependencia-asesoriayabogados.com. También puedes contactar a través del teléfono que se te facilita a través de la firma de este post.
Juan Manuel Espinosa Quintana
Abogado y Asesor fiscal, laboral y contable
Tlf: 652439150
@JMEQCadiz
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